A fronte dell’emergenza legata alla diffusione del Coronavirus nonché delle misure anti-contagio adottate dal Governo e dalle Regioni, si sono verificate importanti conseguenze sul versante delle locazioni commerciali.
Le prime conseguenze sono state la impossibilità di svolgere le attività commerciali all’interno dei fondi nei mesi di marzo, aprile e maggio e il conseguente calo della redditività delle attività; di poi, si è dovuto far fronte alle gravose misure di sicurezza da adottare per la riapertura delle attività (accesso dell’utenza contingentato, procedure di sanificazione locali, presidi di igienizzazione, dotazione di dispositivi di protezione, etc).
La soluzione giuridica alle questioni legale principalmente al pagamento del canone di locazione nel periodo di lockdown non è affatto scontata e le relative problematiche sono già giunte sui tavoli dei giudici di Venezia, Bologna e Genova.
La disciplina dei contratti di locazione e le norme generali sui contratti del codice civile, se da una parte consentono ai conduttori interessati dai provvedimenti di chiusura delle attività commerciali di ottenere, a vario titolo, lo scioglimento anticipato del contratto, dall’altra non consentono, esplicitamente e agevolmente, di mantenere il rapporto locatizio riducendo o, addirittura, azzerando il pagamento del canone nel periodo temporale interessato dai provvedimenti emergenziali attesa la natura stessa dell’obbligazione del conduttore.
La prestazione cui è tenuto il conduttore – il pagamento del canone di locazione -, in virtù del principio genus nunquam perit vigente in materia di obbligazioni generiche, non potrà mai diventare impossibile e, conseguentemente, non potrà mai considerarsi estinta per impossibilità sopravvenuta – atteso che ha ad oggetto la consegna di una cosa generica, il denaro! – pur in presenza di una indisponibilità dei locali nei quali viene esercitata l’attività commerciale.
Le misure adottate dal Governo, peraltro, non hanno sospeso il pagamento dei canoni di locazione, tantomeno hanno concesso ai debitori di sottrarsi dall’eventuale responsabilità in caso di mancata corresponsione degli stessi.
Infatti, l’art. 91 del Decreto “Cura Italia”, imponendo al Giudice di valutare il rispetto delle misure di contenimento dell’epidemia ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore, non gli consente in alcun modo di sottrarsi da responsabilità per mancato pagamento dei canoni, mentre le agevolazioni tributarie che sono state riconosciute ai conduttori – in prima battuta dal Decreto “Cura Italia” per i soli immobili rientranti nella cat. Catastale C/1 per il mese di marzo 2020 e, successivamente, dal Decreto “Rilancio” a tutti gli immobili per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020 ( in presenza di determinati requisiti dimensionali di fatturato e perdita) – pur avendo quale presupposto l’avvenuto pagamento del canone, non implicano né impongono che il relativo pagamento sia dovuto sotto il profilo civilistico, producendo effetti solo in ambito tributario.
Su dette questioni si è espresso il Tribunale di Venezia a definizione di un procedimento cautelare.
In detto procedimento il conduttore di un locale a uso commerciale – che aveva dapprima invocato l’impossibilità sopravvenuta della prestazione per recedere da un contratto di locazione, garantito da una fideiussione, sottoscritto appena prima del lockdown– chiedeva al Giudice adito un provvedimento di urgenza per impedire al locatore l’escussione della fideiussione rilasciata a garanzia del pagamento dei canoni locatizi.
Il Giudice, preso atto della situazione emergenziale che ha impedito al conduttore di far fronte agli impegni contrattualmente assunti, ha accolto l’istanza di misura cautelare e, nelle more, ha ordinato all’Istituto di Credito di non pagare quanto richiesto dal beneficiario della fideiussione stipulata a garanziadel contratto in parola.
Da questa prima pronuncia emerge un atteggiamento di prudenza e cautela da parte dei Giudici che, verosimilmente, non sipronunceranno completamente a svantaggio dei conduttori messi in difficoltà dalle misure adottate per il contrasto alla diffusione del contagio da Covid-19.
Una seconda pronuncia è quella adottata dal Tribunale di Bologna a definizione del procedimento introdotto dalla conduttrice di un fondo adibito a centro estetico.
Quest’ultima, nell’impossibilità di provvedere al pagamento dei canoni a fronte delle misure restrittive in vigore per il contrasto del Covid-19, aveva rilasciato al locatore assegni bancari a garanzia del pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo di chiusura (da aprile sino a giugno 2020).
Pur avendo avviato un tentativo di definizione bonaria della controversia, la titolare del centro estetico si è rivolta al Giudice per inibire al locatore, nelle more, l’incasso dei titoli.
Il Giudice, accogliendo la domanda formulata dalla conduttrice, ha ordinato ex art. 669-sexies, comma 2, c.p.c. – fatta salva conferma o revoca da adottarsi con successiva ordinanza – al locatore di non mettere all’incasso gli assegni emessi a garanzia del pagamento.
Si tratta, anche in questo caso di un provvedimento, seppur temporaneo, emesso a favore del conduttore che – in evidente difficoltà per le misure di contenimento e prevenzione del contagio – avrebbe potuto subire conseguenze pregiudizievoli qualora i titoli fossero stati posti all’incasso e non pagati per difetto di provvista.
L’ultima pronuncia emessa è quella del Tribunale di Genova che si è espresso sulla vicenda di una discoteca che, a garanzia del pagamento dei canoni di locazione, aveva emesso delle cambiali attesa l’impossibilità di provvedervi a causa della chiusura dell’attività.
Ebbene, il locatore, pur conoscendo le difficoltà del conduttore, gli aveva comunicato l’intenzione di portare all’incasso i titoli cambiari emessi in suo favore.
Per detta ragione, la società conduttrice si è rivolta al Giudice, con provvedimento d’urgenza, per tentare di arginare gli effetti pregiudizievoli derivanti dall’eventuale incasso in difetto di provvista dei titoli dati in garanzia.
Anche in quest’ultimo caso, sul solco delle sopra richiamate pronunce, il Giudice ha accolto l’istanza del conduttore, riconoscendo le conseguenze negative che la società conduttrice subirebbe a fronte dell’incasso, da parte del locatore, dei titoli cambiari.
In conclusione, non può non osservarsi che, se da una parte gli ordinari strumenti giuridici previsti dall’ordinamento circa il mancato pagamento del canone pattuito non risultano assolutamente di ausilio al conduttore in difficoltà, dall’altra parte sarà determinante il ruolo della giurisprudenza che avrà certamente occasione di pronunciarsi sulla questione, di interpretare la normativa e, verosimilmente, di trovare soluzioni di maggior tutela per i conduttori messi in difficoltà dalle misure adottate per il contrasto alla diffusione del contagio da Covid-19.
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